Na rozumné zajištění stačí mít nemovitost, která se dá pronajmout.
Já už se bál že jsem jediný kdo kupuje nemovitosti k pronájmu i když na mě spousta lidí kolem kouká jako že jsem se zbláznil a že se to rozhodně nevyplatí. No možná v short term to kdovíjaké terno není, ale je to můj soukromý "důchodový pilíř". Jelikož průměrně ve vyspělých zemích lidi utrácejí kolem třetiny až poloviny příjmu na nájem, tak můj plán je mít na důchod alespoň 4 byty/domy se splacenou hypo. To by mi mělo dát plus mínus průměrný pasivní příjem což se v důchodu určitě bude hodit. Rozhodně to vidím jako jistější cestu než spoléhat na to že v 70 budu schopen dělat v IT.
1. Peníze z pronájmu nemovitosti NEJSOU pasivní příjem, jak se vás snaží ošálit různé chytré knihy. Je to podnikání jako každé jiné, které vyžaduje podnikatelské úsilí a obnáší podnikatelské riziko. Chápu, že když člověk vidí dynamický vývoj v IT, tak si říká v tomhle asi nebudu schopen v důchodu podnikat, ale pokládáte si lid také otázku, jestli budete schopni podnikat v pronajímání bydlení?
I podnikání v pronájmu bydlení je podnikání v dynamickém prostředí, jistě ne tak dynamickém jako dnešní IT - ale pořád dost dynamickém, aby to měl být jediný košík, kam dáte všechna vajíčka.
Lokalita - to co je dneska atraktivní lokalita, může být zítra gheto.
Konkrétní stavba - to co dneska vypadá jako fajn novstavba, může být zítra dům o kterém se píše v novinách jako o odstrašujícím příkladu stavebnictví poslední doby.
Konkrétní nájemníci -tady je riziko o kterým asi každý ví. Riziko proti kterému se můžete jenom částečně pojistit smluvně (zálohy předem) - ovšem do smlouvy můžete napsat jenom to, co vám dovolí trh. A trh je a zřejmě bude plný lidí, kteří pronajímat potřebují a musí, protože si koupili byt na pronájem, když je to takové terno.
Sen každého pronajímatele je slušná rodina, která bude v bytě bydlet dlouhodobě. Ale kde ji vzít? Já už mám dneska rodinu a jednou ze základních podmínek bydlení je pro mne stabilita - abych tam mohl bydlet tak dlouho, jak budeme chtít. Třeba desítky let. Proto jsem zvolil soukromé vlastnictví - stejně jako se v soukromém snaží bydlel většina zdejších lidí. Ano, jsou státy, kde se bydlí v nájmu - a bydlí tam i ty rodiny. Ale kde se tam bydlí v nájmu? Bydlí se tam u nájemců, kteří vlastní ne byty, ale celé domy. Tam mám slušnou záruku stability, že mne nechají v bytě bydlet dlouhodobě.
Ale jak dlouho mne necháš u sebe bydlet ty? Než bude tvoje dcera potřebovat byt pro sebe? Nebo než prosázíš peníze a budeš potřebovat byt prodat? Než zjistíš, že pronajímání tě živí špatně a potřebuješ jeden byt prodat, abys získal peníze? Nebo než zjistíš, že je nějaká lepší investice? Pronajímatel s jedním až čtyřmi byty nebude dlouhodobě přitahovat stabilní nájemníky, ale právě ty krátkodobé, se kterými je hodně komplikací. A se čtyřmi byty nedosáhneš na žádné úspory z rozsahu (drahou právní radu budeš rozpouštět ve 4 nájmech). Pokud se český nájemní trh začne vyvíjet směrem k velkým nájemním společnostem, tak nemáš šanci si rozumně vydělat.
Obecně platí, že každý trh se vyvíjí tak, že ti velcí rostou a postupně vytlačují malé, takže se to stane i tady. Ale jak rychle to půjde? Bude tady v době tvého důchodu ještě prostor pro malé pronajímatele? Já to nevím - a pointa mého sdělení má být, že ty to nevíš taky.
2. Koupit byt na pronájem mělo dobrý smysl právě, když to vynášelo na ten short term - to se trochou štěstí ( čili neplatilo to pro každého) opravdu znamenalo příjem s malým množstvím úsilí. V dlouhodobém horizontu vám akorát narůstá to nutné úsilí kolem a příjmy jsou sázka na značnou nejistotu dlouhodobé budoucnosti.
3. Základní investiční pravidlo je, "jestli v novinách píší - kupujte zlato, tak není dobrý nápad kupovat zlato". A dá se to zobecnit - pokud si značná část populace myslí, že něco je dobrá investice, tak tomu tak už velmi pravděpodobně není. A pozor - implikace se neobrací - pokud máte pocit, že dneska už hodně lidí vystřízlivělo z představy pronájmu jako bezproblémového příjmu na důchod - tedy že dneska už to většina lidí nepovažuje za dobrou investici.
4. Ve vyspělých zemí lidé dávají X% příjmu na bydlení... A co s tím? Víte kolik tam dávají firmy co pronajímají bytové domy za údržbu, jaký tam mají poměr nákladů, jaká je tam návratnost investice? Jaká je tam konkurence? A jak to všechno bude vypadat tady? Jenom ta první věta - to je hloupost jako: lidé musí pořád jíst, otevřu si restauraci...