Kolik si vyděláte a kolik měsíčně ušetříte?

[Developer]

Developeři všechny byty nepronajímají (ale některé ano), protože potřebují na financování své investiční aktivity dostatek cash flow získaného prodejem.

To je ekonomický nesmysl. Kdyby byl výnos z pronájmu vyšší, než úrok úvěru, developeři rádi budou splácet úvěr a přibírat další. Ostatně, developeři v posledních rocích řeší opačný problém. Mají peněz přebytek, ale nemohou najít investiční příležitosti.

Vy asi nevíte, co je to mít na podnikových účtech kontokorent nebo provozní úvěry. V naší společnosti jsme realizovali výstavbu několika bytových domů v Praze a můžu vám garantovat, že jako jednateli s provozním úvěrem v řádu desítek milionů CZK se vám dobře spát nebude. Naší věřitelé (zejména banky) nestojí o tak vysoké exponování ekvity vůči cizímu kapitálu. Jednoduše řečeno - musíme prodávat, abychom byli pro úvěrové instituce dostatečně bonitní a mohli včas financovat další investiční aktivity.

[Reklama]

[Miroslav Šilhavý]

Vy asi nevíte, co je to mít na podnikových účtech kontokorent nebo provozní úvěry. (...) Naší věřitelé (zejména banky) nestojí o tak vysoké exponování ekvity vůči cizímu kapitálu. Jednoduše řečeno - musíme prodávat, abychom byli pro úvěrové instituce dostatečně bonitní a mohli včas financovat další investiční aktivity.

Ale to samozřejmě chápu. Jen jsem upozornil na to, že kdyby byly pronájmy takové terno, banky by na to úvěry poskytovaly a jako collateral by stačily nemovitosti samotné. Přijde mi pak bláhové, když tohoto stavu nejsou s to dosáhnout developeři a banky, když si jednotlivec myslí, že pořízením vlastní nemovitosti šetří.

[Mirek Prýmek]

Přijde mi pak bláhové, když tohoto stavu nejsou s to dosáhnout developeři a banky, když si jednotlivec myslí, že pořízením vlastní nemovitosti šetří.

Ale vždyť to tady zaznělo už x-krát: bydlení ve vlastním dává člověku těžko ocenitelné výhody typu stabilita, neotravování se s cizím vlastníkem, možnost nemovitost kdykoli podle svého uvážení upravit atd. atd. To jsou benefity (pro ekonomicky zatížné: příjmy), které by developer asi dost těžko nějak vytěžil, že.

[Developer]

Vy asi nevíte, co je to mít na podnikových účtech kontokorent nebo provozní úvěry. (...) Naší věřitelé (zejména banky) nestojí o tak vysoké exponování ekvity vůči cizímu kapitálu. Jednoduše řečeno - musíme prodávat, abychom byli pro úvěrové instituce dostatečně bonitní a mohli včas financovat další investiční aktivity.

Ale to samozřejmě chápu. Jen jsem upozornil na to, že kdyby byly pronájmy takové terno, banky by na to úvěry poskytovaly a jako collateral by stačily nemovitosti samotné. Přijde mi pak bláhové, když tohoto stavu nejsou s to dosáhnout developeři a banky, když si jednotlivec myslí, že pořízením vlastní nemovitosti šetří.

Ten důvod, proč tak banky nejednají je jinde,

banky musí respektovat kritéria exponování vlastního kapitálu vůči rizikovým investicím. V EU i USA už dávno byla implementována kritéria Basel III a IV, které poměrně přísným způsobem omezují předkrizovou praxi kolaterálních úvěrů s LTV = 100 %. Pro nás developery, to znamenalo obrovskou změnu a tlak na posílení naší vlastní kapitalizace, kdo to nezvládl, skončil, nebo dělá subdodavatele.

Znovu opakuji, že developery, s vyjímkou těch komplexněji diverizifikovaných s obrovskou kapitálovou základnou (příkladem v Praze je Skanska, v Brně Imos), nebo těch kteří jsou součástí holdingů s odvětvovým přesahem, zajímá úplně jiný, kratší investiční horizont.

[MMN]

Které části věty "Ne, že by to něco na věci měnilo" jsi nerozuměl?!

Proč udržuješ sexuální poměry s předpubertálními chlapci?

[Reklama]

[Jenda]

S inflací poroste splátka hypo (Ptž banka by pak tratila)

Jako úroky z nesplacené částky (tomu bych docela věřil, ale o kolik to tak může být? navíc může i klesnout, což se děje, viz třeba https://www.golemfinance.cz/cz/vyvoj-urokovych-sazeb), nebo najednou magicky stoupne jistina?

Dost pochybuju o tom, že ho za 40 let od teď prodám za nějakou rozumnou cenu, protože bydlení nebude odpovídat standardům v té době

Byty v 50 let starých panelácích se dnes prodávají dost draho a standardům odpovídají.

Ale vždyť to tady zaznělo už x-krát: bydlení ve vlastním dává člověku těžko ocenitelné výhody typu stabilita, neotravování se s cizím vlastníkem, možnost nemovitost kdykoli podle svého uvážení upravit atd. atd. To jsou benefity (pro ekonomicky zatížné: příjmy), které by developer asi dost těžko nějak vytěžil, že.

Reaguješ na „vlákno“, které začalo komentářem uživatele pepicekk, který mluvil pouze o penězích. Uznávám, ve zdejším CMS je snadné toto přehlédnout.

Ten důvod, proč tak banky nejednají je jinde,

banky musí respektovat kritéria exponování vlastního kapitálu vůči rizikovým investicím.

Takže TL;DR je to jednoznačně výhodné a skvělé, ale vlastně je to docela rizikové.

[MMN]

Jestlipak to nebude tím, že banky mají jiné potřeby než jednotlivci...

Pokud výrazně klesnou ceny obytných nemovitostí, banky to může docela ohrozit. Někoho, kdo má nakoupených několik bytů jako investici spekulaci, to asi nasere. Člověku, jenž má jeden byt (kterýžto nepotřebuje v blízké době prodat), to může být vcelku jedno. Ten, kdo žádný byt nemá, může být naopak rád.

[Miroslav Šilhavý]

Ten důvod, proč tak banky nejednají je jinde, banky musí respektovat kritéria exponování vlastního kapitálu vůči rizikovým investicím. V EU i USA už dávno byla implementována kritéria Basel III a IV, které poměrně přísným způsobem omezují předkrizovou praxi kolaterálních úvěrů s LTV = 100 %. Pro nás developery, to znamenalo obrovskou změnu a tlak na posílení naší vlastní kapitalizace, kdo to nezvládl, skončil, nebo dělá subdodavatele.

S tím nemůžu úplně souhlasit. Na trhu v ČR je hodně bank s dobrou kapitálovou přiměřeností a některé z nich mají poměrně vysokou apetenci k rizikovým úvěrům. Nehledě na to, že v případě pronájmu by se nejednalo rizikový provozní úvěr, ale o zajištěný úvěr na úrovni hypotéky. Když už nemovitost stojí a je v provozu, představuje takový úvěr poměrně nízké riziko cashflow problémů dlužníka, aspon ve srvonání s provozním úvěrem na development.

Nepřu se s Vámi o to, že je to jednoduché. Naopak, snažím se tím poukázat právě na fakt, že developeři, investoři či banky považují pronájem k bydlení za nevýdělečný a/nebo rizikový. Pokud by tomu bylo naopak, už by takové projekty existovaly. Znovu se tím vracím k tvrzení, že bydlení ve vlastním je zrovna v této době dražší, než bydlet v pronájmu.

[Mirek Prýmek]

snažím se tím poukázat právě na fakt, že developeři, investoři či banky považují pronájem k bydlení za nevýdělečný a/nebo rizikový. Pokud by tomu bylo naopak, už by takové projekty existovaly.

To je zcela chybná úvaha.

Banky považují výtobu traktorů za nevýdělečnou a/nebo rizikovou. Pokud by tomu bylo naopak, už by traktory vyráběly.

Q.E.D.

Propánajána, banky jsou BANKY. Půjčují peníze. Nevyrábějí traktory ani nepronajímají byty.

[Mirek Prýmek]

Jako úroky z nesplacené částky (tomu bych docela věřil, ale o kolik to tak může být?

Nemůže to tak být. Úrok se odvíjí od dostupnosti peněz na trhu. Banka mi nemůže zvýšit procenta, protože už platím dlouho, protože bych ten úvěr jednoduše refinancoval novým u jiné banky. Lidi, používejte trochu mozek, promatkupřírodu!

[Mirek Prýmek]

Reaguješ na „vlákno“, které začalo komentářem uživatele pepicekk, který mluvil pouze o penězích. Uznávám, ve zdejším CMS je snadné toto přehlédnout.

Ne, reaguju na chybnou úvahu, že co není výhodné pro developera, nemůže být výhodné pro jednotlivce.

[Miroslav Šilhavý]

Propánajána, banky jsou BANKY. Půjčují peníze. Nevyrábějí traktory ani nepronajímají byty.

Banka pochopitelně není developer, ale společně s developerem vytváří (nebo nevytváří) produkt úvěru či bankovní záruky. Banka do toho procesu vstupuje jen risk managementem a financováním. To, že by banky měly něco pronajímat tu tvrdil někdo jiný, ne já.

[hawran diskuse]

 
Ajajaj!

[oNeDaL]

Nechcete s tím offtopicem už jít do zadeke?

[Cent2x]

Sem lopata, IT praxe 13let, sprava aplikací v korporátu. 13tísíc CZK za častečný úvazek. Prace hodně, sem hrozně přetažený, ale diky tomu nemám čas na stupidní nesmysly soudruhů manažerů a jejich ksychty a mam full HO.